24 июля

Рынок недвижимости г. Запорожье, июль 2012

Рынок недвижимости г. Запорожье, июль 2012
Разгар лета 2012. Евро уже закончилось, летняя олимпиада еще не началась. На рынке недвижимости традиционное летнее затишье, пока основная масса людей отправилась в отпуска, мы решили проанализировать состояние рынка недвижимости за первое полугодие 2012 года.

Прежде чем анализировать эти полгода, давайте вспомним некоторые декабрьские прогнозы на 2012 год.

РЫНОК  ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

…цены на недвижимость в следующем году расти не будут. Наоборот, продавцы квартир будут вынуждены пойти на серьезные уступки покупателям….

fundmarket.ua

К сожалению, с этим высказыванием не поспоришь. По-прежнему правит бал Его Величество Покупатель.  В Запорожье средняя стоимость1 м.кв. изменялась следующим образом:

 Рынок недвижимости г. Запорожье, июль 2012

Как видно из графика, даже, несмотря на то, что из оборота вымывались предложения по более низкой цене, средняя стоимость1 м.кв. все равно снизилась. Если сравнивать данные первого и второго квартала, то снижение составило 2-4%. Причем наиболее сильно подешевели трехкомнатные квартиры в центральном районе города.

По-прежнему наибольшим спросом пользуются 1 и 2 комнатные квартиры. Следует отметить, что ценовые ожидания продавцов несколько завышены. Это происходит по нескольким причинам, первая и самая значимая это формирование начальной стоимости самим продавцом на основании непроверенной информации, почерпнутой из различных источников. При реальных сделках продавцы, которым нужно продать недвижимость в сжатые сроки охотно идут на уступки. Переизбыток отмечается в сегменте 3 и 4 комнатных квартир. В данном сегменте покупатель достаточно придирчив, может себе позволить долгий выбор и поиск наиболее оптимального  варианта. В данном сегменте снижение стоимости может составить и 10 и 20 тыс.  у.е.

РЫНОК  ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Компенсируя отсутствие ипотеки, застройщики будут продолжать формировать альтернативные предложения для своих клиентов. Например, программы рассрочки, дифференцированные системы скидок, подарки по партнерским программа и т.д. А также некоторые инструменты фондового рынка, например, аккредитивы.

arsenal.com.ua

На рынке первичного жилья, как на Западном фронте, — без перемен. Те застройщики, которые пережили кризис последних лет и сумели с весны 2012 продолжать строительство своих объектов, по-прежнему совершенствуют те способы реализации  недвижимости, которые дают результат. Безусловный лидер – рассрочка платежей. Плюсов много: индивидуальный график (в одном месяце чуть больше, в другом чуть меньше), зафиксированная в гривне  стоимость объекта, отсутствие требования справки о доходах. И даже отсутствие удорожания объекта при краткосрочной рассрочке. Единственный минус – покупателям стало сложнее ориентироваться в ценовых предложения, многие застройщики «зашивают» стоимость рассрочки в прайсовую цену объекта.

Рекомендация

Риэлторам необходимо разъяснять своим клиентам эти нюансы и проводить экспертизу таких предложений. Достаточно, вооружившись кредитным калькулятором, переплату при рассрочке сравнить с переплатой по ипотечному кредиту со ставкой 18-20% годовых. Для этого достаточно узнать размер первого взноса и срок рассрочки, а также стоимость этого же объекта при приобретении «за живые деньги», обычно в этом случае застройщик предлагает скидку. И если рассрочка «дешевле» смело предлагайте ее своим клиентам.

Что же касается уровня цен, то он существенно не изменился. Что и не удивительно, если цены вторичного жилья, в первую очередь, зависят от конъюнктуры рынка, то застройщики «привязаны» себестоимостью строительства.  А стройматериалы только дорожают. Но бывают и исключения. Иногда у застройщика есть срочная потребность в  ресурсах  и тогда стоимость снижается ниже себестоимости, что радует клиентов.

Рынок недвижимости г. Запорожье, июль 2012

Конечно же, эти сегменты сильно различаются по площадям продаваемых объектов и само собой, наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса,

По мнению одного из экспертов, после кризиса 2008 года весь новострой можно уже смело относить к бизнес-классу, или элитному жилью. И по характеристикам и по стоимости новосторойки существенно дороже вторичного жилья.

Рекомендация

Риэлторам необходимо сотрудничать с застройщиками своего города. Заключив договор на обслуживание, агентство получает свои стандартные комиссионные, но тратит меньше сил на переговоры с продавцом (единоразовое формирование ценового предложения, единоразовое изучение объекта, единоразовое  заключение экса на объект и т.д.), но зато сосредотачиваясь на своей непосредственной задаче – поиске покупателя. В случае сотрудничества выигрывает и застройщик,  поскольку получает отдел сбыта, не затрачивая время на набор и обучение сотрудников. Но к поиску партеров необходимо относится очень внимательно.

ИПОТЕКА

Отсутствие реального ипотечного кредитования. Уже сейчас становится понятно, что никакого серьезного ипотечного кредитования в Украине не будет. В условиях того, что все больше экспертов приходят к мнению, что курс гривны неминуемо упадет, банкирам гораздо выгоднее заниматься валютными спекуляциями, чем реальным кредитованием.

okrug.com.ua

Эти 6 месяцев были богаты на различные начинания гос-ва в области ипотечного кредитования. Но, к сожалению, все эти начинания закончились практически ничем. Пресловутую ипотеку под 3% во всей Украине смогли получить всего 63(!!!) человека (данные на 6 июля 2012). За половину 2012 года другая программа ипотечного кредитования с участием ДІУ (Державна Іпотечна Установа), предоставила населению кредитов более чем на 47 миллионов гривен. Воспользоваться этой программой смогли 217 человек. Легко определяемый средний объем тела кредита – 238 000,00 грн. – свидетельствует о том, что  фактические размеры первых взносов могли существенно превышать минимальные 25% от стоимости приобретаемого жилья, а также о том, что в основном приобреталось жилье эконом и среднего классов. Стоимость1 м.кв. в новостройках по прежнему не по зубам ипотечному рынку.

Рекомендация

Риэлторам необходимо согласовать сотрудничество по этой программе с несколькими банками в своем городе, поскольку ипотека с рефинансированием от ДІУ сегодня наиболее доступна украинцам. Ведь покупателю, у которого есть около 50% от стоимости выбранной квартиры  стоимостью в 50 000 у.е. нужно показать справку о доходах на 4500 – 5000 грн, что уже хоть как-то по плечу среднему украинцу.

РЫНОК  КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке коммерческой недвижимости Запорожья за последний период существенных изменений не произошло.

В июле 2012 вновь введен в эксплуатацию гипермаркет строительных материалов «Новая линия» Напомним, что после пожара в 2010 году гипермаркет не функционировал.

Продолжаются активные работы по строительству  торгово-развлекательного центра  «Аврора», который будет располагаться  в центре города, общая площадь ТРЦ –25 427 м². Коммерческая площадь –20 000 м². Ввод в эксплуатацию планировался  весной 2012 года, однако на сегодняшний день отделочные работы на площадке в самом разгаре (девелоперская  компания «Аврора Девелопмент»).

В августе планируется начало строительства торгового центра «Свобода». Ввод в эксплуатацию  завялен в апреле 2013 года. Это торговый центр площадью  3 920 м² расположен в центре города на пл. Советской.

Остальные заявленные ранее объекты  («Муравей», «Дафи», «Караван», «Apollo», «Квадрат», «Порт Planet», «Victoria Tower», «Apollo», «Гагарин») заморожены на различных стадиях и информация о какой-либо активности по этим объектам отсутствует.

По информации из компетентных источников в Запорожье на Набережной магистрали в 2013 – 2014 гг. планируется открытие торгово-развлекательного центра площадью порядка 70 000 м². данная информация может быть интересна потенциальным арендаторам и крупным игрокам рынка.

Развлекательный элемент, который уже давно стал неотъемлемой частью торговых центров в крупных городах Украины, в Запорожье за прошедший период массово так и  не появился. По-прежнему якорными арендаторами в ТЦ Запорожья выступают, как правило, продуктовые супермаркеты, а также крупные операторы бытовой и электронно-цифровой техники.

Арендные ставки в существующих торговых центрах на сегодняшний день колеблются от 18 до 45 у.е. за1 м²и зависят от объекта  и его месторасположения.

Уровень вакантности в торговых центрах составляет не более 3-5%, наполняемость ряда объектов составляет 95 — 100%, этого количества не достаточно для удовлетворения спроса в полном объеме.  В ближайшем будущем возобновление строительства 90% заявленных до 2009 года торговых  центров не планируется, и со временем  дефицит профессиональных торговых площадей в городе только увеличится.

Рекомендация

Инвесторам необходимо обратить внимание на рынок коммерческой недвижимости Запорожья. Учитывая совокупность всех факторов можно говорить о том, что Запорожский рынок торговых центров и объектов розничной торговли — один из приоритетных секторов для инвесторов. Правильно выстроенная концепция, которая учитывает архитектурные, маркетинговые, территориальные, правовые и социальные аспекты, обеспечат новому торгово-развлекательному центру лидерство и повысит конкуренцию среди существующих торговых центров. Для инвестирования сегмент торговой недвижимости открывает достаточно стабильные перспективы.

При поиске объектов для коммерческой недвижимости клиенты предпочитают покупку помещений. Преимущественным спросом пользуются помещения в центральной части города, площадью  от 40 до 120 м². Средняя стоимость таких помещений около 3000 у.е.

При этом следует отметить следующий факт. Ценовые ожидания продавцов значительно превышают возможности покупателей. Объяснение простое, сегодня на рынок выставлено достаточное количество объектов, приобретенных до 2009 года. И соответственно хотят получить за них  те же деньги, за которые приобретали недвижимость несколькими годами ранее. Покупатели не готовы платить ожидаемые продавцами средства. Но, некоторые продавцы, в связи с невозможностью гасить свои кредитные обязательства, вынуждены расставаться с активами. На реальной сделке цена может быть снижена в 1,5 раза.

Кроме этого, интересной тенденцией, можно считать оживление частных  инвесторов в данном сегменте. Потенциальные инвесторы интересуются  помещениями в центральной части города, для возможности последующей сдачи в аренду. Большой интерес проявляется к доходной недвижимости, которая уже заполнена арендаторами, т.е. приобретается не нежилое помещение, а действующий бизнес, доходность которого сравнима, а иногда и превосходит, эффективность банковских депозитов.

Рекомендация

Риэлторы стоит сосредоточить максимум усилий именно на работе с такими объектами коммерческой недвижимости. Проводя переговоры необходимо опираться не только на экспертную оценку нежилого помещения, но и быть готовым квалифицированно оценить эффективность действующих в этом помещении арендаторов. И, конечно же, использовать эту оценку в переговорах с инвесторами.

Наблюдения за рынком коммерческой недвижимости показывают, что этот сегмент уже давно вышел из рецессии и становится все более инвестиционно-привлекательным, как для крупных, так и для частных инвесторов.


Поделись этой информацией с друзьями в социальных сетях


Похожие материалы

>