Почему все же инвестиции в недвижимость?

В этой заметке хотелось бы, наконец-то, объяснить, почему мы утверждаем, что инвестиции в коммерческую недвижимость лучший вариант, практически для любого инвестора.Причем именно коммерческая недвижимость, а не недвижимость вообще. Сразу же начнем с ответа на второй – более простой – вопрос.

Коммерческая недвижимость всегда более привлекательна для инвесторов по сравнению с жилой, в первую очередь тем, что в отличие от жилой, коммерческая недвижимость это априори доходный актив. В этом простом определении и кроется объяснение, почему арендная ставка и стоимость квадратного метра в коммерческом сегменте всегда будет выше.

Важную роль сыграет месторасположение объекта будущих инвестиции. Не последнюю – данные по трафику (и пешеходному, и пассажирскому) и это далеко не все ключевые показатели. Но все это будет потом.А сначала инвестор, скорее всего, задастся вопросом: «А почему именно недвижимость?»

И действительно, способов вложения денег придумано много. Более того, в этот,казалось бы, уже неизменный список отдельные личности все время стремятся добавить пару новых пунктов. Поэтому на первый взгляд у инвесторов 2014 года выбор богат как никогда.

А на второй?

Ведь инвестор это далеко не всегда миллиардер типа Дональда Трампа. Любой человек,который раздумывает, в какое же дело ему стоит вложить кровно заработанные 5 или 155 тысяч у.е., он ведь тоже инвестор. И его цель очевидна, выбрать наиболее доходный, наименее рисковый и при этом хорошо прогнозируемый объект инвестиций.

Давайте сузим критерии выбор до географических границ Украины (не все могут себе позволить переезд в другую страну) и мы сразу же увидим, как из списка вылетели такие привлекательные рынки ценных бумаг, так и не ставшие доступными для широких слоев населения нашей страны.

Вычеркиваем перспективные криптовалюты – вероятность того, что НБУ повторит финт НацБанка России и приравняет операции с криптовалютами к мошенническим достаточно высока,поэтому здесь не только велик порог вхождения, но и присутствует изрядная доля риска.

Как люди уравновешенные и серьезные вычеркнем МММ-подобные организации, ведь это уже и не инвестирование, лучше все деньги в ближайшем казино сразу поставить на зеро– эффект примерно одинаковый.

ПАММ-счета и прочие форексы лучше тоже вычеркнуть, уж очень это похоже на недорынок ценных бумаг сшитый по лекалам от товарища Мавроди.

Ну а золото это скорее и не инвестиция, а попытка остановить время, причем, не забываем,что при выводе в кэш хороший кусок съедается комиссией. Практически та же картина и с валютой, для украинцев это чаще не инвестиционный инструмент, а сберегательный.

Что же у нас осталось?

Не так и много. Собственно, основных вариантов осталось три:

• Инвестиции в реальный бизнес
• Инвестиции в банки или ПИФы
• Инвестиции в недвижимость

По первому варианту достаточно только сказать, что инвестировать стоит только в ту отрасль, в которой действительно разбираешься. Многие сильно обожглись на том, что вкладывая деньги, например, в производство, не принимали при этом никакого участия в процессе и контроле,считая себя пассивными инвесторами. Чудес не бывает, и прежде чем расставаться со своими деньгами, все же стоит «подтянуть матчасть»

Когда речь заходит о вкладах в банки или ПИФы, стоит помнить, что они, все-таки склонны решать сначала свои проблемы и иногда (совсем не редко) это происходит за счет вкладчиков, чьи интересы как раз и должны (по идее) защищать в первую очередь.Поэтому и здесь без знания «матчасти» никуда.

Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость коммерческого типа обладают практически самым лучшим соотношением:

доходность/контролируемость/ликвидность

А помимо этого еще и достаточно низким порогом вхождения. Согласитесь, это не ядерная физика. Какой вопрос всегда будет главным для инвестора? Отбить свои инвестиции в самые короткие сроки.

А что же влияет на время окупаемости, какие факторы?

Прежде всего объективная экономическая ситуация на рынке недвижимости, так как сфера недвижимости подвержена определенным циклам. Как ни странно, именно сейчас практически идеальный момент – квадратный метр относительно недорог, а спрос набирает обороты.

Также крайне важно понять и правильно оценить реальную рыночную стоимость объекта на момент покупки и тот срок, за который он окупится.

Также нельзя не проанализировать источники привлечения средств,чтобы собственные деньги в результате не оказались по стоимости дороже заемных.

Отдельным пунктом стоить упомянуть уровень лояльности арендаторов. Чем он выше, тем меньше тратиться времени на замещение.

Для того чтобы снизить возможные риски проекта инвестирования прогноз-схема финансирования должна быть продумана до мелочей и охватывать минимум три-четыре последующих года. Инвестиции в торговую недвижимость дело более хлопотное (в отличие от инвестиций в офисную), но тут и доходы больше.

На практике правильно оцененный объект коммерческой недвижимости начинает приносить чистый доход в среднем через пять лет. Зато потом, при условии грамотной эксплуатации и управления объектом, инвестор получает стабильный доход на протяжении многих лет, так как жизненный цикл коммерческой недвижимости практически неограничен.

Сейчас коммерческая недвижимость на украинском рынке вышла на такой уровень развития, когда инвестору необходимо учитывать международные требования по внутренней инфраструктуре (парковки, конференц-залы, фитнес-центры, зоны отдыха,рестораны, кафе и так далее). В перспективе пользоваться спросом будут только качественные и многофункциональные комплексы.

Собственно, ключевые моменты изложены…